Το μεγάλο κόλπο με τα «κόκκινα» στεγαστικά – Τι σχεδιάζουν οι τράπεζες, τι ρόλο παίζουν οι εταιρείες αξιοποίησης ακινήτων
Ένα πραγματικό colpo grosso, που θα φέρει «τα πάνω-κάτω» στην κτηματαγορά αλλά και στη στεγαστική πίστη έχουν στο συρτάρι τους οι τραπεζίτες. Στόχος τους, να απαλλαγούν από το «βραχνά» των επισφαλειών στα στεγαστικά δάνεια, χωρίς όμως να προκαλέσουν κοινωνική αναταραχή μέσα από μαζικές κατασχέσεις, αλλά ούτε και να οδηγήσουν στα τάρταρα τις τιμές των σπιτιών «ρίχνοντας» στην αγορά τα εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα που έχουν στην κατοχή τους ή σύντομα θα αποκτήσουν λόγω της εκτίναξης των επισφαλειών.
Με πολύ απλά λόγια, το σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία εταιρειών αξιοποίησης ακινήτων (Real Estate Investment Trusts), την εκχώρηση σε αυτά των ακινήτων που έχουν κατασχέσει οι τράπεζες και την εκμίσθωσή τους στους σημερινούς ιδιοκτήτες. Είναι ακόμη στα σπάργανα αλλά "παίζει" καλά στα σενάρια που έχουν οι τράπεζες στο συρτάρι τους, καθώς η κατάσταση στη στεγαστική πίστη μοιάζει με βόμβα μεγατόνων έτοιμη να εκραγεί.
Ενδεικτικό της κατάστασης είναι το γεγονός ότι ήδη σήμερα οι επισφάλειες στα στεγαστικά δάνεια φτάνουν το 14% και ανέρχονται συνολικά σε σχεδόν 11 δις. ευρώ, ποσό πρωτόγνωρο για τα δεδομένα του χρηματοπιστωτικού τομέα.
Για να μεταφέρει κανείς την εικόνα των αριθμών στην πραγματική οικονομία, αρκεί να αναλογιστεί ότι ένα μέσο στεγαστικό δάνειο είναι της τάξης των 100.000 ευρώ. Προκύπτει λοιπόν το συμπέρασμα ότι ήδη στο «κόκκινο» βρίσκονται περισσότερες από 110.000 οικογένειες. Δηλαδή, αν θέλουν οι τράπεζες μπορούν να βγάλουν «στο σφυρί» (αν το επιτρέψουν οι νομοθετικές ρυθμίσεις) περισσότερα από 110.000 ακίνητα. Μια τέτοια εξέλιξη, αφενός θα «τινάξει στον αέρα» τον κοινωνικό ιστό και αφετέρου θα προκαλέσει τσουνάμι στην κτηματαγορά, διαταράσσοντας τις ισορροπίες και ρίχνοντας τις τιμές.
Προκειμένου λοιπόν να αποφύγουν το απευκτέο αυτό σενάριο, και με δεδομένο ότι η κατάσταση στην αγορά δεν φαίνεται να «στρώνει» σύντομα, το σχέδιο που επεξεργάζονται οι τράπεζες έχει σε γενικές γραμμές ως εξής:
Α) Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, είτε μόνα τους, είτε από κοινού είτε με κάποιο στρατηγικό επενδυτή (εντός ή εκτός συνόρων) δημιουργούν εταιρείες αξιοποίησης ακινήτων. Το νομοθετικό πλαίσιο για το σκοπό αυτό ήδη υπάρχει, όμως οι εταιρείες που συστήθηκαν δεν «προχώρησαν». Τώρα όμως τα πράγματα έχουν αλλάξει.
Β) Οι τράπεζες εκχωρούν στις εταιρείες τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια, ενδεχομένως και ένα ποσοστό από αυτά που αποπληρώνονται κανονικά. Έτσι, «σβήνουν» από τους ισολογισμούς τους το «τοξικό» αυτό κομμάτι και αντί να το διαγράψουν τελείως εισπράττουν ένα ποσό από την εταιρεία.
Γ) Εδώ αρχίζει το ενδιαφέρον: ύστερα από τις απαραίτητες νομοθετικές ρυθμίσεις, οι εταιρείες αξιοποίησης των ακινήτων πλησιάζουν τους υπάρχοντες ιδιοκτήτες των σπιτιών που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στα χρέη τους. Και, αντί να βγάλουν τα ακίνητα στο «σφυρί», παίρνουν την κυριότητα, αλλά επιτρέπουν στους σημερινούς ιδιοκτήτες να μείνουν σε αυτά, πληρώνοντας ενοίκιο στην εταιρεία. Μάλιστα, σύμφωνα με μια εκδοχή του σχεδίου, οι σημερινοί ιδιοκτήτες, αν είναι συνεπείς, θα μπορούν μετά από κάποια χρόνια να επαναγοράσουν το ακίνητο σε συμβολική τιμή, όπως γίνεται στις συμβάσεις leasing. Οι συμβάσεις ενοικίασης, ανάμεσα στις εταιρείες αξιοποίησης και τους σημερινούς ιδιοκτήτες θα είναι πολυετείς, το δε ενοίκιο σημαντικά χαμηλότερο από τη δόση του δανείου που πληρώνουν, ενδεχομένως δε και από τα ενοίκια που «τρέχουν» στην αγορά σήμερα.
Δ) Η εταιρεία αξιοποίησης των ακινήτων κρατά ένα ποσοστό από τα χρήματα των ενοικίων και επιστρέφει το υπόλοιπο στην τράπεζα, ανάλογα με τη συμφωνία που έχει γίνει για το κόστος εκχώρησης του χαρτοφυλακίου των ακινήτων σε αυτή. Έτσι, η τράπεζα βγαίνει διπλά κερδισμένη, καθώς ούτε επισφάλειες γράφει αλλά και εισπράττει χρήματα από τα ακίνητα που υπό άλλες συνθήκες θα είχε αναξιοποίητα στην κατοχή της.
Ε) Αν προχωρήσει το σχέδιο και η κτηματαγορά ανακάμψει, οι εταιρείες αξιοποίησης μπορούν να εισαχθούν στο χρηματιστήριο, επιτρέποντας σε όσους θέλουν να επενδύσουν στο real estate ιδιωτών, να το πράξουν έμμεσα, δίχως να επιβαρύνονται από τα «χαράτσια» που συνοδεύουν σήμερα την ιδιοκτησία ακινήτων.
Θα πρέπει βέβαια να σημειώσουμε ότι το συγκεκριμένο σχέδιο δεν έχει «κλειδώσει» ακόμα, καθώς απομένουν αρκετές νομοθετικές ρυθμίσεις αλλά και ουσιαστικά αγκάθια για την εφαρμογή του. Μόνο και μόνο όμως το γεγονός ότι αποτελεί αντικείμενο συζήτησης και προβληματισμούς στους τραπεζικούς κύκλους δείχνει ότι κάτι κινείται προς αυτή την κατεύθυνση και δεν θα πρέπει να αποκλείουμε ακόμη και σύντομα να υπάρξουν εξελίξεις.
Γιώργος Θεοδώρου
www.bankingnews.gr
Ενδεικτικό της κατάστασης είναι το γεγονός ότι ήδη σήμερα οι επισφάλειες στα στεγαστικά δάνεια φτάνουν το 14% και ανέρχονται συνολικά σε σχεδόν 11 δις. ευρώ, ποσό πρωτόγνωρο για τα δεδομένα του χρηματοπιστωτικού τομέα.
Για να μεταφέρει κανείς την εικόνα των αριθμών στην πραγματική οικονομία, αρκεί να αναλογιστεί ότι ένα μέσο στεγαστικό δάνειο είναι της τάξης των 100.000 ευρώ. Προκύπτει λοιπόν το συμπέρασμα ότι ήδη στο «κόκκινο» βρίσκονται περισσότερες από 110.000 οικογένειες. Δηλαδή, αν θέλουν οι τράπεζες μπορούν να βγάλουν «στο σφυρί» (αν το επιτρέψουν οι νομοθετικές ρυθμίσεις) περισσότερα από 110.000 ακίνητα. Μια τέτοια εξέλιξη, αφενός θα «τινάξει στον αέρα» τον κοινωνικό ιστό και αφετέρου θα προκαλέσει τσουνάμι στην κτηματαγορά, διαταράσσοντας τις ισορροπίες και ρίχνοντας τις τιμές.
Προκειμένου λοιπόν να αποφύγουν το απευκτέο αυτό σενάριο, και με δεδομένο ότι η κατάσταση στην αγορά δεν φαίνεται να «στρώνει» σύντομα, το σχέδιο που επεξεργάζονται οι τράπεζες έχει σε γενικές γραμμές ως εξής:
Α) Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, είτε μόνα τους, είτε από κοινού είτε με κάποιο στρατηγικό επενδυτή (εντός ή εκτός συνόρων) δημιουργούν εταιρείες αξιοποίησης ακινήτων. Το νομοθετικό πλαίσιο για το σκοπό αυτό ήδη υπάρχει, όμως οι εταιρείες που συστήθηκαν δεν «προχώρησαν». Τώρα όμως τα πράγματα έχουν αλλάξει.
Β) Οι τράπεζες εκχωρούν στις εταιρείες τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια, ενδεχομένως και ένα ποσοστό από αυτά που αποπληρώνονται κανονικά. Έτσι, «σβήνουν» από τους ισολογισμούς τους το «τοξικό» αυτό κομμάτι και αντί να το διαγράψουν τελείως εισπράττουν ένα ποσό από την εταιρεία.
Γ) Εδώ αρχίζει το ενδιαφέρον: ύστερα από τις απαραίτητες νομοθετικές ρυθμίσεις, οι εταιρείες αξιοποίησης των ακινήτων πλησιάζουν τους υπάρχοντες ιδιοκτήτες των σπιτιών που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στα χρέη τους. Και, αντί να βγάλουν τα ακίνητα στο «σφυρί», παίρνουν την κυριότητα, αλλά επιτρέπουν στους σημερινούς ιδιοκτήτες να μείνουν σε αυτά, πληρώνοντας ενοίκιο στην εταιρεία. Μάλιστα, σύμφωνα με μια εκδοχή του σχεδίου, οι σημερινοί ιδιοκτήτες, αν είναι συνεπείς, θα μπορούν μετά από κάποια χρόνια να επαναγοράσουν το ακίνητο σε συμβολική τιμή, όπως γίνεται στις συμβάσεις leasing. Οι συμβάσεις ενοικίασης, ανάμεσα στις εταιρείες αξιοποίησης και τους σημερινούς ιδιοκτήτες θα είναι πολυετείς, το δε ενοίκιο σημαντικά χαμηλότερο από τη δόση του δανείου που πληρώνουν, ενδεχομένως δε και από τα ενοίκια που «τρέχουν» στην αγορά σήμερα.
Δ) Η εταιρεία αξιοποίησης των ακινήτων κρατά ένα ποσοστό από τα χρήματα των ενοικίων και επιστρέφει το υπόλοιπο στην τράπεζα, ανάλογα με τη συμφωνία που έχει γίνει για το κόστος εκχώρησης του χαρτοφυλακίου των ακινήτων σε αυτή. Έτσι, η τράπεζα βγαίνει διπλά κερδισμένη, καθώς ούτε επισφάλειες γράφει αλλά και εισπράττει χρήματα από τα ακίνητα που υπό άλλες συνθήκες θα είχε αναξιοποίητα στην κατοχή της.
Ε) Αν προχωρήσει το σχέδιο και η κτηματαγορά ανακάμψει, οι εταιρείες αξιοποίησης μπορούν να εισαχθούν στο χρηματιστήριο, επιτρέποντας σε όσους θέλουν να επενδύσουν στο real estate ιδιωτών, να το πράξουν έμμεσα, δίχως να επιβαρύνονται από τα «χαράτσια» που συνοδεύουν σήμερα την ιδιοκτησία ακινήτων.
Θα πρέπει βέβαια να σημειώσουμε ότι το συγκεκριμένο σχέδιο δεν έχει «κλειδώσει» ακόμα, καθώς απομένουν αρκετές νομοθετικές ρυθμίσεις αλλά και ουσιαστικά αγκάθια για την εφαρμογή του. Μόνο και μόνο όμως το γεγονός ότι αποτελεί αντικείμενο συζήτησης και προβληματισμούς στους τραπεζικούς κύκλους δείχνει ότι κάτι κινείται προς αυτή την κατεύθυνση και δεν θα πρέπει να αποκλείουμε ακόμη και σύντομα να υπάρξουν εξελίξεις.
Γιώργος Θεοδώρου
www.bankingnews.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου
Σημείωση: Μόνο ένα μέλος αυτού του ιστολογίου μπορεί να αναρτήσει σχόλιο.